Baurecht

Baugenehmigungen & Co.

Was ist eine Baugenehmigung/Baubewilligung?

Eine Baubewilligung ist die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, dass sie so bauen können wie beantragt. Sie enthält eine behördliche Feststellung, dass dem keinerlei öffentlich rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.


Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?

Ein Bauverfahren ist ein antragsbedürftiges Verfahren und darf folgedessen nur über Antrag im Bauamt der jeweiligen Gemeinde eingeleitet werden. Dem Antrag sind neben den Bauplänen und Baubeschreibungen die im Gesetz angeführten Belege anzuschließen. Die dafür notwendigen Planunterlagen sind ausschließlich von Planungsbefugten zu verfassen. (Architekten, Zivilingenieure für Bauwesen, Baumeister)


Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan regelt in detaillierter Weise die konkreten Bebauungsbedingungen. Der Inhalt des Bebauungsplanes ist im Gemeindeplanungsgesetz vorgegeben.


Was enthält ein Bebauungsplan?

Zwingender Inhalt des Bebauungsplanes ist jedenfalls die Mindestgröße des Baugrundstückes, die Bebauungsweise, die Geschoßanzahl oder die Bauhöhe und das Ausmaß der Verkehrsflächen.


Was versteht man unter einer Bauverhandlung?

Nach positivem Abschluss des Vorprüfungsverfahrens gibt es die sogenannte Bauverhandlung. Dazu lädt die Baubehörde sämtliche Anrainer im Umkreis des künftigen Bauvorhabens, den Architekten bzw. Planer, den Antragsteller und den Grundeigentümer zu einer mündlichen Augenscheinsverhandlung ein.


Wozu gibt es eine Bauverhandlung?

Den umliegenden Anrainern wird die Möglichkeit eingeräumt Einsicht in die Baupläne zu nehmen und womöglich Einwendungen zu erheben.


Welche Bauvorhaben sind bewilligungspflichtig?

  • Die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen
  • Die Änderung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen
  • Die Änderung der Verwendung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, sofern für die Neuverwendung andere öffentlich rechtliche, insbesondere raumordnungsrechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige Verwendung
  • Der Abbruch von Gebäuden, Gebäudeteilen, sonstigen baulichen Anlagen oder Teilen von solchen
  • Die Errichtung und die Änderung von zentralen Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung über 50 kW,, hinsichtlich der Etagenheizungen jedoch nur dann, wenn sie mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden.

Welche Bauvorhaben sind bewilligungsfrei?

Es gibt eine Reihe von Bauvorhaben, die zwar in den Geltungsbereich der Bauordnung fallen, für die es aber keiner Baubewilligung bedarf. Diese Vorhaben sind somit bewilligungsfrei, müsssen jedoch vor Baubeginn der Behörde schriftlich mitgeteilt werden. Einige Beispiele:

  • Die Errichtung, die Änderung und der Abbruch von Gebäuden bis zu 25m² Grundfläche und 3,50 m Höhe.
  • Die Änderung von Gebäuden sofern sic h diese nur auf das Innere bezieht und keine tragenden Bauteile betrifft, und sofern keine Erhöhung der Wohnnutzfläche erfolgt.
  • Die Anbringung eines Vollwärmeschutzes ohne Änderung der äußerlichen Gestaltung
  • Der Austausch und Erneuerung der Fenster
  • Einfriedungen mit maximaler Höhe von 1,50m, gemeinsam mit einer Sockelmauer bis 2 Meter
  • Die Errichtung, Änderung und der Abbruch von Terrassenüberdachungen bis zu 40m² Grundfläche und 3,50 Meter Höhe, auch wenn dieser als Zubau zu einem Gebäude ausgeführt wird.
  • Die Errichtung, Änderung und der Abbruch von baulichen Anlagen, die der Gartengestaltung dienen wie etwa Pergolen, in Leichtbauweise bis 40m² Grundfläche und 3,50 Meter Höhe.
  • Die Errichtung, die Änderung und der Abbruch von Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen bis zu 40m² Fläche.

Wer kann „Bauleiter“ im Sinne der Bauordnung sein?

Der Bewilligungswerber hat zur Leitung und Koordination von baubewilligungspflichtigen Vorhaben einen Bauleiter zu bestellen und diesen vor Baubeginn der Behörde bekannt zu geben. Dieser ist Verantwortlich für die bewilligungsgemäße und dem Stand der Technik entsprechende Ausführung des Bauvorhabens und hat überdies alle Maßnahmen zu treffen, um die Sicherheit und Gesundheit der Menschen am Ausführungsort des Bauvorhabens zu gewährleisten. Der Bauleiter muss Befugter Unternehmer oder Sachverständiger sein.


Was ist ein Flächenwidmungsplan?

Flächenwidmungspläne  legen die Nutzung einzelner Grundstücke fest.
Jede Gemeinde hat in Durchführung der Aufgaben der örtlichen Raumplanung für ihr Gemeindegebiet durch Verordnung einen Flächenwidmungsplan aufzustellen. Der Flächenwidmungsplan hat das gesamte Gemeindegebiet räumlich zu gliedern und die Nutzungsarten für alle Flächen entsprechend den räumlich-funktionellen Erfordernissen festzulegen.


Welche Widmungsarten gibt es?

Im Flächenwidmungsplan wird das Gemeindegebiet räumlich in die Nutzungsarten Bauland, Grünland und Verkehrsflächen gegliedert. Jedes Grundstück muss einer dieser drei Nutzungsarten zugeordnet sein.

Bei dieser Gliederung ist auf das örtliche Entwicklungskonzept, die voraussehbaren wirtschaftlichen, sozialen, ökologischen und kulturellen Erfordernisse in der Gemeinde zu achten.


Was passiert wenn im Widerspruch zum Flächenwidmungsplan ein Grundstück bebaue?

Seitens der Baubehörde muss ein Abbruchauftrag erlassen werden.


Was macht die Baupolizei?

Die Baupolizei ist eine behördliche Stelle, die die Einhaltung baulicher Vorschriften bei Neubau, Abbruch oder Änderung eines Gebäudes beaufsichtigt.


Was ist ein Superädifikat?

Ein Superädifikat bezeichnet in Österreich ein Bauwerk, das (mit Zustimmung des Grundeigentümers und regelmäßig gegen Entgelt) auf einem fremden Grundstück errichtet wird (sofern es sich nicht um ein Baurecht handelt) und „nicht stets darauf bleiben soll“, beispielsweise Markt- und Praterhütten oder Gartenhäuschen.


Ist es möglich ein Superädifikat „im nachhinein“ zu Erzeugen?

Die nachträgliche Erzeugung eines Superädifikats ist nicht möglich. Es ist also nicht möglich, dass ein Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück sich bereits ein Gebäude befindet, dieses Gebäude als Superädifikat verkauft und das darunterliegende Grundstück behält.


Was ist ein Passivhaus?

Unter einem Passivhaus wird ein Gebäude verstanden, das aufgrund seiner guten Wärmedämmung in der Regel keine klassische Gebäudeheizung benötigt. Die Häuser werden „passiv“ genannt, weil der überwiegende Teil des Wärmebedarfs aus „passiven“ Quellen gedeckt wird, wie Sonneneinstrahlung und Abwärme von Personen und technischen Geräten.


Was ist ein Niedrigenergiehaus?

Als Niedrigenergiehaus bezeichnet man einen Energiestandard für Neubauten, aber auch sanierte Altbauten, die gewisse geforderte energietechnische Anforderungsniveaus unterschreiten.

Zentrale Grundlage eines Niedrigenergiehauses ist im Allgemeinen eine optimale Wärmedämmung des Daches und der Außenwände. Eine ausreichende Dämmung der Außenwände sowie eine Isolierung der Fenster und der Außentüren des Hauses sorgen dafür, dass die aufgewendete Heizungsenergie das Hausinnere nur besonders verzögert verlassen kann.


Was ist eine Bau- bzw. Fluchtlinie?

Diese Fläche wird im Bebauungsplan zeichnerisch dargestellt und nur innerhalb dieser Grundstücksteilfläche darf das Gebäude mit dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung errichtet werden.


Was ist ein Rohbau?

Das reine Mauerwerk eines Objektes plus Dach.


Was ist eine Gaupe?

Unter einer Dachgaupe versteht man ein vorgezogenes Dachfenster.


Was versteht man unter „Penthouse“?

Ein Penthouse ist ein Luxusappartment im obersten Stock eines Hauses plus Dachterrasse.


Was versteht man unter „Souterrain“?

Unter Souterrain ist eine Wohnung im Tiefparterre zu verstehen. (Im Untergeschoss oder Kellergeschoss)


Was bedeutet GFZ?

Die bauliche Ausnutzbarkeit einer Liegenschaft wird in Wohngebieten mittels Geschoßflächenzahl (GFZ) ausgedrückt. Diese stellt eine Verhältniszahl zwischen der Bruttogeschoßfläche (BGF) und der Grundstücksgröße dar.