Grundbuchrecht

Aufbau, Rechte ...

Definition Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse an diesen Grundstücken und die auf ihnen liegenden Lasten mit konstitutiver Wirkung verzeichnet werden. Auch mit dem Eigentum verbundene Rechte können vermerkt werden.


Wo bekomme ich einen Grundbuchsauszug?

Im Bezirksgericht, Notare und Rechtsanwälte, man kann Grundbuchsauszüge auch schon über das Internet anfordern.


Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Es gibt das Hauptbuch und die Urkundensammlung. Im Hauptbuch findet man:

A-Blatt: Gutbestandsblatt • A1: Grundstücke, Grundstücksnummer, Benutzungsart
A2: Rechte des Grundstückes in herrschender Stellung: zB Grunddienstbarkeit
B-Blatt: Eigentumsblatt , Eigentumsverhältnisse
C-Blatt: Lastenblatt , vor allem Hypotheken, Dienstbarkeiten
Dazugehörige Urkunden (Kaufverträge usw.) sind in der Urkundensammlung hinterlegt.


Was bedeutet dingliches Recht?

Als dingliche Rechte bezeichnet man Rechte einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache, die gegenüber jedermann wirken. Es handelt sich damit um sogenannte absolute Rechte. Sie erstrecken sich auf Sachen und Grundstücke.


Was ist ein Pfandrecht?

Das Pfandrecht dient der dinglichen Sicherung einer gültigen Forderung, d.h. es gewährt der Gläubigerin/dem Gläubiger das dingliche Recht zur Hereinbringung der Forderung auf eine bestimmte Sache der Schuldnerin/des Schuldners.


Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Der Hypothekennehmer tritt Rechte an einer Immobilie ab, um im Gegenzug andere Leistungen (in der Regel Geldleistungen) in Form eines Darlehens zu erhalten.


Was ist eine Bürgschaft?

Die Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten (des sogenannten Hauptschuldners) verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Der Gläubiger will sich durch die Bürgschaft für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit seines Schuldners absichern.


Was ist unter einer Dienstbarkeit zu verstehen?

Dienstbarkeiten (Servitute) sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen. Der Eigentümer wird zum Vorteil eines Dritten verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Eine Dienstbarkeit besteht z.B. darin, dass der Eigentümer das Gehen oder Fahren über sein Grundstück oder die Benutzung seiner Wohnung zu dulden hat Die Einverleibung (Eintragung) einer Dienstbarkeit ins Grundbuch bedarf eines schriftlichen, notariell beglaubigten Vertrages.


Was bedeutet Fruchtgenussrecht?

Vertraglich eingeräumtes Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen (also „die Früchte aus der Sache zu ziehen“)

Kurzes Beispiel: Wird das Fruchtgenussrecht etwa an einem Wald überlassen, so darf der Fruchtgenussberechtigte zwar die Bäume schlägern, nicht aber den Wald ganz rohden, weil dies wäre ein Angriff auf die Substanz des Waldes.

Wird das Fruchtgenussrecht an einer Wohnung überlassen, so darf der Fruchtgenussberechtigte sogar die Wohnung weiter vermieten. Der Berechtigte des Fruchtgenussrechtes ist dazu verpflichtet, die Sache instand zu halten. So ist es etwa bei der Vermietung einer Wohnung seine Pflicht aus dem Ertrag der Sache Ausbesserungen und Erhaltungsarbeiten zu leisten.


Wohnrecht an einem Objekt

Als Wohnrecht bezeichnet man die Befugnis, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Anders als beim Fruchtgenussrecht darf man das Objekt nicht weiter vermieten. Aufgrund des Wohnrechts hat der Berechtigte den Anspruch, einen festgelegten Platz im Gebäude unentgeltlich zu nutzen.


Was ist eine „Ersitzung“ eines Rechts?

Unter einer Ersitzung versteht man den Erwerb eines Rechtes durch qualifizierten Besitz während einer gesetzlich bestimmten Zeit. Sie führt also zu einem Rechtserwerb, der zur Folge hat, dass der bisherige Rechtsinhaber sein Recht verliert. Wird etwa ein Grundstreifen ununterbrochen mehr als 30 Jahre lang durch den Nachbarn – im guten Glauben, dass es sich um sein Grundstück handelt – genutzt, hat er diesen Grundstücksstreifen ersessen.


Kaufabwicklung über einen Treuhänder

Ein Treuhandschaft liegt vor, wenn der Treuhänder vom Treugeber aufgrund einer Vereinbarung gewisse Pflichten übernimmt und diese auf bestimmte Weise zu erfüllen hat. Übernimmt eine Notarin/ein Notar eine derartige Treuhandschaft, so hat sie/er diese spätestens vor der ersten Verfügung über das Treugut in das Treuhandregister des österreichischen Notariats einzutragen.

Die Rechtsanwaltskammern Österreichs gewährleisten durch eingerichtete Treuhandbücher den korrekten Umgang mit anvertrautem Geld. Die Rechtsanwältin/der Rechtsanwalt hat Beginn und Beendigung der Treuhandschaft dem Treuhandbuch zu melden.


Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist dem Finanzamt zu bezahlen bei Erwerb eines Grundstücks.


Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung. 2% vom Kaufpreis bei Geschäften unter Familienangehörigen, ansonsten 3,5% vom Kaufpreis.


Der Einheitswert

Der Begriff Einheitswert bezeichnet einen Wert, der für mehrere Steuern gleichmäßig als Besteuerungsgrundlage dient. Zum Beispiel bei Schenkungen od. Erbschaft einer Liegenschaft wird der 3-fache Einheitswert berechnet für die Bemessung der Grunderwerbsteuer.


Was ist bei einem denkmalgeschützten Gebäude zu beachten?

Der Eigentümer eines denmkalgeschützten Gebäudes hat die Erhaltungspflicht und darf nichts ohne die Zustimmung des Bundesdenkmalamtes verändern! Notwendige Nutzungs- und Strukturveränderungen sind zwar möglich, bedürfen aber der Genehmigung des Bundesdenkmalamtes. Der Verkauf eines solchen Objekts ist ebenso beim Bundesdenkmalamt bekannt zu geben.


Wohin gehe ich um mich zu Informieren welche Möglichkeiten ich habe mein denkmalgeschütztes Objekt zu sanieren?

In den Bundesländern ist das jeweilige Landeskonservatorat jene Stelle, die sich im Zusammenarbeit mit Eigentümern, Behörden, Ämtern und Fachkräften um Denkmale kümmert, Kulturgut schützt, pflegt und erhält.


Fällt bei Schenkung und Erbschaften eine Immobilienertragssteuer an?

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften keine Immobilienertragsteuer an.


Wie ermittle ich den Gewinn bei einem Immobilienverkauf?

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

  • Neu-Grundstücken“ (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
  • Alt-Grundstücken“ (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.


Gibt es Ausnahmen der Immobilienertragssteuer?

Hauptwohnsitzbefreiung: Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat.

Herstellerbefreiung: Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter „Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist

Enteignungen: Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs

Tauschvorgänge: Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens, wobei hier die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden müssen.


Rücktritt von Immobiliengeschäften lt. KschG § 30a

(1) Gibt ein Verbraucher eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines Bestandrechts, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, am selben Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt hat, so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.

(2) Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers erklärt werden. Ist ein Makler eingeschritten und wird die Rücktrittserklärung an diesen gerichtet, so gilt der Rücktritt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Im übrigen gilt für die Rücktrittserklärung § 3 Abs. 4.

(3) Die Frist des Abs. 2 beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

(4) Die Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist kann nicht wirksam vereinbart werden.


Welche Nebenkosten habe ich beim Kauf einer Immobilie?

  • Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5%
  • Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) 1,1%
  • Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung
  • Kosten der Mitteilung und Selbstberehnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter
  • Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren
  • Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen
  • Allfällige Anliegerleistungen
  • Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision

Was ist die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine „Bestätigung“ des Finanzamtes, dass die anfallenden Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer) entrichtet wurden.


Welche Urkunden benötige ich für die Einverleibung ins Grundbuch?

  • Notariell beglaubigten Kaufvertrag
  • Bei Wohnungseigentumsobjekten zusätzlich das Nutzwertgutachten und die Bescheinigung der Baubehörde
  • Allfällige Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bzw. Verpfändung
  • Selbstberechnungserklärung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
  • Allfällige Löschungs- bzw. Zustimmungserklärungen von finanzierenden Banken, Vorkaufsberechtigten oder dergleichen
  • Allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigung
  • Staatsbürgerschaftsnachweis, Nachweis der EU-Staatsangehörigkeit

Was versteht man unter Er- bzw. Aufschließung eines Grundstücks?

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde. Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

  • Wasser (Wasserwerke)
  • Strom (E-Werke)
  • Gas (Gaswerke)
  • Fernheizung (Gemeinde)
  • Telefon (Telekom)
  • Abwasser (Gemeinde)
  • Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.