Mietrecht

Mietvertrag, Kündigungsfrist

Laut welchem Gesetz ist das Mietrecht anzuwenden?

Im österreichischen Recht ist das Mietrecht vor allem im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Darin werden unter anderem die Rechte und Pflichten des Mieters (Art und Umfang des Gebrauchs, Instandhaltung, Verbesserung und Aufwandsersatz, Lasten, Abgaben und Betriebskosten, Mietzins, Weitergabe des Gebrauchs, Vertragsübernahme und Zinsanhebung, Rückstellung des Bestandgegenstandes), die Rechte und Pflichten des Vermieters (Bestandgeber), die Beendigung des Bestandverhältnisses (Kündigung, Befristung=Zeitablauf, außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund dh fristlose Kündigung) oder das Verhältnis des Bestandnehmers zu Dritten geregelt.


Ist das Mietrechtsgesetz auf meinen Mietvertrag anwendbar?

Das MRG (Mietrechtsgesetz) gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten, für die etwa mitgemieteten Haus- oder Grundflächen (wie zB Gärten, Abstellplätze, Kellerräume) und für genossenschaftliche Nutzungsverträge.
Es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen, wo das MRG nicht anwendbar ist (sog. Vollausnahmen).Dann kommt das ABGB zur Anwendung. Dazu zählen insbesondere Hotelzimmer u.ä., Stellplätze in gewerblichen Garagen, Studenten- und Lehrlingsheime, Dienstwohnungen, sozialpädagogisch betreute Wohnungen, Ferienwohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser (!) und kurzfristige Mietverträge (bis max. 6 Monate).
Weiters gibt es eine Reihe von Mietverhältnissen, auf die das MRG nur teilweise anwendbar ist (sog. Teilausnahmen). Teilweise ist das MRG und teilweise das ABGB anzuwenden. Hier gelten im Wesentlichen nur die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG und die Regelungen über die Eintrittsrechte im Todesfall des Mieters. Dazu zählen insbesondere Mietverhältnisse in „Neubauten“ (nach dem 30.06.1953 ohne öffentliche Mittel errichtet), Dachbodenausbauten und Aufbauten (nach dem 31.12.2001 errichtet), Zubauten (nach dem 30.09.2006 errichtet), Eigentumswohnungen (nach dem 08.05.1945 errichtet) und sog. Wirtschaftsparks.
Die obige Darstellung ist stark vereinfacht. Im Einzelfall kann die Einordnung eines Mietverhältnisses schwierig sein.


Kann ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen?

Soll ein Vertrag befristet abgeschlossen werden, bedarf er – im Anwendungsbereich des MRG -der Schriftform. Eine mündliche vereinbarte Befristung ist unwirksam und nicht durchsetzbar. Schriftform bedeutet, dass beide Parteien den Mietvertrag unterschreiben müssen.

Unterliegt der Mietgegenstand nicht dem MRG so kann er auch mündlich abgeschlossen werden. Allgemein wird der Abschluss von schriftlichen Mietverträgen zu empfehlen sein, schon um spätere Diskussionen vorzubeugen.


Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Unterliegt das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz (MRG) kann der Vermieter nur in den vom Gesetz festgelegten Fällen den Mietvertrag aufkündigen.

Dies wären u.a.

  • wenn der Mieter, trotz einer bereits erfolgten Mahnung mit dem Mietzins im Rückstand ist,
  • wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht,
  • wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen,
  • wenn der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weiergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich selber od. eintrittsberechtigte Personen dringend benötigt
  • wenn der Vermieter die Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte dringend benötigt und ihm, bzw. der Person für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung.

Wie ist ein Mietvertrag zu kündigen?

Unterliegt ein Mietvertrag dem MRG (Voll-od. Teilanwendungsbereich) muss der Vermieter den Mietvertrag immer gerichtlich kündigen und hat in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen.

Der Mieter hingegen kann gerichtlich oder schriftlich kündigen.


Wann kann der Mieter einen Mietvertrag aufkündigen?

Liegt kein MRG-Vertrag vor, kann ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig nicht einseitig vom Mieter aufgekündigt werden, außer das Mietobjekt wird dem Mieter entzogen oder ohne sein Verschulden unbrauchbar

Im Anwendungsbereich des MRG kann der Mieter ein befristetes Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich aufkündigen. Dieses Kündigungsrecht ist unverzichtbar und unbeschränkbar.
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann durch den Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist aufgekündigt werden.


Wie lange beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist?

Laut aktuellem Mietrecht beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Sollte in einem Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart worden sein, ist diese Vertragsklausel unwirksam. Die Frist gilt allerdings nur für unbefristete Mietverträge, nicht für andere Mietverträge wie im Falle von befristeter Vermietung oder Untervermietung.

Wurde im Mietvertrag eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist festgelegt, ist diese Klausel gültig, da sie für den Mieter vorteilhaft ist. Eine kürzere Kündigungsfrist ist nur für den Mieter bindend. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, muss er sich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.


Was versteht man unter stillschweigender Verlängerung?

Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit nicht beendet wurden, werden häufig dadurch fortgesetzt, dass der Mieter im Mietobjekt verbleibt und den vereinbarten Mietzins weiterbezahlt und es der Vermieter dabei bewenden lässt. In solchen Fällen kommt es zu einer „stillschweigenden“ Verlängerung des Mietverhältnisses. Derartig verlängerte Mietverhältnisse unterliegen den selben Bedingungen hinsichtlich der Beendigung wie der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag.


Welche Instandhaltungspflichten muss ein Mieter übernehmen?

Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.
Die Instandhaltungspflicht umfasst nicht die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung oder die Allgemeinflächen des Hauses.


Muss der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags ausmalen?

Gibt es keine vertragliche Vereinbarung, dann ist der Mieter nur dann verpflichtet auszumalen, wenn die Wände und Decken überdurchschnittlich abgenutzt sind. Der Mietzins beinhaltet bereits die normale Abnützung der Wohnung, somit gibt es hier keine Verpflichtung von Seiten des Mieters. Mietverträge mit Ausmalvereinbarungen, welche das Ausmalen nur bei überdurchschnittlicher Abnutzung vorschreiben, sind immer zulässig.

Rechtliche Grauzonen gibt es, sollte der Vormieter, Wände und Decken mit einer anderen Farbe als Weiß angestrichen haben. Der OGH hat entschieden, dass es Farben sein müssen, die die Weitervermietung nicht erschweren.


Muss ein Mieter vorher den Vermieter um Zustimmung bitten wenn er ein Haustier haben möchte?

Wenn es keine vertragliche Regelung gibt die Haustiere untersagt, sind „übliche Haustiere“, dh. Hunde, Katzen und Kleintiere erlaubt. Der Vermieter muss allerdings keine Belästigungen hinnehmen, die über ein übliches Maß hinausgehen – er muss also nicht akzeptieren, dass das Tier beispielsweise täglich das Treppenhaus verschmutzt oder Tags und Nachts bellt.


Kann der Vormieter vom Nachmieter Ablöse verlangen?

Vormieter/innen dürfen für Investitionen oder Möbel nur dann eine Ablöse verlangen, wenn der/die MieterIn für seine/ihre Zahlung eine gleichwertige Gegenleistung erhält. Für die Überlassung der Wohnung allein darf bei Wohnungen mit Mietzinsobergrenzen keine Ablöse verlangt werden. In diesem Fall, kann die verbotene Ablöse binnen zehn Jahren gerichtlich zurückgefordert werden.


Mietrecht im Todesfall

Durch den Tod des Vermieters oder des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben. Nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung treten in den Mietvertrag die sogenannten Eintrittsberechtigten Personen ein, sofern sie nicht binnen 14 Tagen nach dem Tos des Hauptmieters dem Vermieter bekannt geben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.


Wer sind eintrittsberechtigte Personen im Todesfall des Hauptmieters?

Eintrittsberechtigt sind der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung gelebt hat.


Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten?

Grundsätzlich kommt es darauf an, ob dieses Recht im Mietvertrag ausgeschlossen oder eingeschränkt wurde. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, ist der Mieter berechtigt Untermietverträge abzuschließen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Möglichkeiten des Vermieters, die Untervermietung zu verbieten eingeschränkt. Der Vermieter kann lediglich die Untervermietung des ganzen Objektes untersagen. Auch darf der Mieter keinen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangen und die Anzahl der Bewohner darf die Anzahl
der Wohnräume nicht übersteigen.

Im Anwendungsbereich des ABGB, also in der Vollausnahme des MRG, ist die Untersagung des Untermietrechts unbeschränkt möglich.


Wie hoch darf der Mietzins für einen Untermieter sein?

Der Mietzins für einen Untermieter darf nicht 150% mehr als der tatsächliche Hauptmietzins zzgl. BK und Ust. betragen. Wenn der Hauptmieter aber Investitionen tätigt, die den Wohnstandard verbessern, kann ein Zuschlag verlangt werden. Bei nur teilweiser Untervermietung darf der Untermietzins einen angemessenen Betrag nicht übersteigen.


Was versteht man unter Kaution?

Die Kaution ist ein Geldbetrag, der bei Mietvertragsabschluss übergeben wird. Sie dient als Sicherstellung für  Mietzinsrückstände oder eventuelle Schadenersatzforderungen. Wird das Mietverhältnis beendet und bestehen keine Forderungen, so muss die Kaution samt Zinsen zurückerstattet werden. Der Vermieter/die Vermieterin ist verpflichtet die Kaution auf einem Sparbuch mit Zinsen anzulegen.


Wann darf der Mietzins erhöht werden?

Auf jeden Fall muss die Wertsicherung schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Im Altbau (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) gibt es Obergrenzen für die Miete. Alle zwei Jahre werden vom Gesetzgeber die neuen Richtwerte und die neuen Kategoriemieten verlautbart. Diese Erhöhung hat der Mieter zu akzeptieren, wenn der Vertrag eine
Wertsicherungsklausel enthält. Der Vermieter muss die Erhöhung zwei Wochen vor dem neuen Zinstermin schriftlich bekannt geben.


Ab wann spricht man von gewerbstätiger Untervermietung?

Im Gegensatz zur WG, bei der die gesamte Hauptmiete unter allen Mitbewohnern aufgeteilt wird, liegt eine gewerbliche Untervermietung schon dann vor, wenn man seine Hauptmiete durch Untermietung finanziert. Sollte dies länger als 1 Monat/Jahr der Fall sein, kann man schon von gewerbstätiger Untervermietung sprechen.


Was versteht man unter einem Richtwertmietzins?

Ein Richtwert ist eine der im MRG genannten gesetzlichen Obergrenzen für den Hauptmietzins (Nettomietzins). Der Richtwertmietzins errechnet sich aus dem Richtwert des jeweiligen Bundeslandes und einer Reihe von möglichen Zu­ und Abschlägen, je nach den Umständen des Einzelfalls.


Wer muss die Mietvertragsgebühren bezahlen?

Das Gebührengesetz hält fest, dass beide Vertragspartner gemeinsam für die gesamte Gebühr haften. In der Regel wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Mietvertragsgebühr der Mieter trägt. Da hier aber Vertragsfreiheit besteht, könnte auch etwas anderes vereinbart werden zB. dass die Vergebührung von Vermieter getragen wird.


Wann muss die Mietvertragsgebühr bezahlt werden?

Die Mietvertragsgebühr muss bis zum 15. des dem Mietvertragsabschluss zweitfolgenden Monat bezahlt werden.


Wie hoch ist die Vergebührung bei Mietverträgen?

1. Bei befristeten Mietverträgen über eine Wohnung beträgt die Mietvertragsgebühr 1% der gesamten Mietvertragsdauer. Sie ist begrenzt mit dem Dreifachen des Jahresbruttomietzinses. oder anders gesagt: Die Bemessungsgrundlage darf  maximal 36 Monatsmieten betragen.

2. Bei unbefristeten Mietverträgen über Wohnungen und Geschäftsräume beträgt die Vergebührung ebenso maximal 1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses.

3. Anderes als gilt für befristete Geschäftsräumlichkeiten! Für diese darf 1% von bis zur maximal 18-fachen Jahresbruttomietzinses verlangt werden.


Wann spricht man von einer Genossenschaftswohnung?

Der Ausdruck „Genossenschaftswohnung“ bezeichnet eine Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung in Miete an Mieter überlassen wird. Im Prinzip ist diese Wohnung also auch einfach eine
Mietwohnung, mit einem speziellen Vermieter, nämlich einer gemeinnützigen Bauvereinigung.