Wohnungseigentum

Wohnungseigentumsgesetz

Was versteht man unter Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum bedeutet einerseits das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht über ein Wohnungseigentumsobjekt zu haben und ist gleichzeitig das Miteigentum an der Liegenschaft, auf der sich das Wohnungseigentumsobjekt befindet. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die besondere Rechtsform des Wohnungseigentums.


Wer kann Wohnungseigentum an einem Objekt gründen?

Eigentlich kann nur eine (natürliche oder juristische) Person Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sein. Eine Ausnahme gibt es jedoch: die so genannte Eigentümerpartnerschaft. Dabei können zwei beliebige natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sein.


Was bedeutet schlichtes oder ideelles Miteigentum?

Manchmal sind mehrere Personen gemeinsam Eigentümer derselben Sache. Diese Personen haben dann jeweils das sogenannte Miteigentum, ihnen miteinander und gemeinsam gehört die ganze Sache. Das kann auch bei Liegenschaften der Fall sein.

Miteigentum an einer Liegenschaft bedeutet, dass die Liegenschaft und das darauf errichtete Gebäude mehreren Personen gemeinsam gehören. Alle gemeinsam sind Eigentümer der Liegenschaft samt Gebäude, jeder einzelne ist Miteigentümer der Liegenschaft und des darauf errichteten Gebäudes.

Mit der Bezeichnung „ideeller“ Anteil wird ausgedrückt, dass einem einzelnen Miteigentümer an und für sich kein realer Teil gehört. Wenn etwa drei Personen je zu 1/3 Miteigentümer eines Grundstückes mit einem darauf errichteten Hauses sind, gehört nicht etwa einem Miteigentümer das rechte Drittel des Hauses, dem zweiten das mittlere Drittel und dem dritten das linke Drittel; allen drei Miteigentümern gehören Liegenschaft und Haus gemeinsam.


Ist Miteigentum für 5 Geschwister in einem Haus möglich?

Das ist Möglich in Form vom ideellen/schlichten Miteigentum.


Kann sich ein Wohnungseigentumsobjekt z.B eine Eigentumswohnung, über mehrere Etagen erstrecken?

Ja, aber man muss im Inneren des Objektes zur zweiten Etage gelangen und es muss von anderen Objekten abgetrennt sein.


Definition einer Eigentümerpartnerschaft

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 können zwei natürliche Personen (also nicht juristische Personen wie Gesellschaften, Vereine etc.) als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Ein besonderes Angehörigenverhältnis zwischen diesen beiden Personen ist nicht erforderlich. Wird beispielsweise von Eheleuten oder Lebensgefährtinnen/Lebensgefährten einer (gleichgeschlechtlichen) Lebensgemeinschaft eine Eigentümerpartnerschaft begründet, müssen beide genau zur Hälfte Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer an einem Mindestanteil sein. Ihre Anteile an dem Mindestanteil des Wohnungseigentums dürfen nicht unterschiedlich belastet sein. Das Gleiche gilt, wenn zur Begründung gemeinsamen Wohnungseigentums die Eigentümerin/der Eigentümer den dazu erforderlichen Mindestanteil auf die Ehegattin/den Ehegatten, die Lebensgefährtin/den Lebensgefährten oder eine andere Person überträgt.


Was gehört zur Nutzfläche?

Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte (Keller- oder Dachbodenräume, Lagerplatze…) sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.


Was ist ein Nutzwert?

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekten der Liegenschaft bezeichnet wird.


Wie wird der Nutzwert berechnet?

Der Nutzwert wird aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen die den Wert des Objekts erhöhen oder vermindern. (Stockwerkslage, Ausstattung,….) berechnet.


Was ist das Nutzwertgutachten?

Das Nutzwertgutachten ist ein Dokument, welches die Nutzwerte je Wohnung beinhaltet. Diese beeinflussen die Abstimmungsverhältnisse in der Hausversammlung, aber auch meist den Schlüssel für die Betriebskostenaufteilung .Es wird auch für die Einverleibung im Grundbuch gebraucht.


Wer erstellt ein Nutzwertgutachten?

Ein für den Hochbau zuständiger Ziviltechniker, beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für das Hochbau- oder das Immobilienwesen.


In welchem Gesetz finde ich die Rechtsvorschrift für das Wohnungseigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) regelt die Rechte des Mieters und Vermieters von Räumlichkeiten und Flächen aller Art.


Was ist ein Loft?

Ein Loft, im Deutschen als Kurzform für Loftwohnung, ist ein zur Wohnung umfunktionierter Lager- oder Industrieraum.


Was versteht man unter Loggia?

Als Loggia (aus dem Italienischen) wird in der Architektur ein Raum in einem Gebäude bezeichnet, der sich mittels Bögen oder anderer Konstruktionen zum Außenraum öffnet. Auf der Erdgeschossebene schaffen Loggien einen Übergangsbereich zwischen Außen- und Innenraum, im Obergeschoss werden sie als Verbindungsgang oder Freisitz genutzt. Loggien sind 5 – seitig umschlossen.


Was ist ein Balkon?

Ein Balkon befindet sich „außerhalb“ vom Gebäude, er ragt praktisch aus der Aussenwand eines Gebäudes und ist nicht 5- seitig umschlossen wie eine Loggia.


Definition einer Eigentümerpartnerschaft

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 können zwei natürliche Personen (also nicht juristische Personen wie Gesellschaften, Vereine etc.) als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Ein besonderes Angehörigenverhältnis zwischen diesen beiden Personen ist nicht erforderlich. Wird beispielsweise von Eheleuten oder Lebensgefährtinnen/Lebensgefährten einer (gleichgeschlechtlichen) Lebensgemeinschaft eine Eigentümerpartnerschaft begründet, müssen beide genau zur Hälfte Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer an einem Mindestanteil sein. Ihre Anteile an dem Mindestanteil des Wohnungseigentums dürfen nicht unterschiedlich belastet sein. Das Gleiche gilt, wenn zur Begründung gemeinsamen Wohnungseigentums die Eigentümerin/der Eigentümer den dazu erforderlichen Mindestanteil auf die Ehegattin/den Ehegatten, die Lebensgefährtin/den Lebensgefährten oder eine andere Person überträgt.


Wohnungseigentum der Partner im Todesfall

Beim Tod eines Partners gilt für den Anteil des Verstorbenen das dieser unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners übergeht. Der überlebende Partner kann aber auch auf ihn verzichten oder gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen eine Vereinbarung schliessen, auf Grund derer der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt. Eventuell gibt es auch schon eine Vereinbarung zwischen den beiden Eigentümerpartnern das der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.

Doch der überlebende Partner muss zum Ausgleich an die Verlassenschaft (also die gesetzlichen oder testamentarischen Erben) einen „Übernahmspreis“ zahlen. Dieser macht die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung aus. Weil also die Erben wegen des Anwachsungsrechtes keinen Teil der Wohnung erben, müssen sie durch eine Ersatzleistung in Geld abgefunden werden.


Was passiert mit der Eigentümerpartnerschaft bei einer Scheidung?

Eine Eigentümerpartnerschaft bleibt auch bei Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe bestehen. Einigen sich die geschiedenen Partner nicht über die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft, kann jeder der beiden ein Begehren auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft stellen. Nach Ablauf eines Jahres nach der Scheidung kann einem solchen Begehren nicht mehr entgegenstehen, dass es zu „Unzeit“ oder zum „Nachteil“ erfolgt.


In wieweit sind Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt erlaubt?

Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an seinem Wohnungseigentumsobjekt und kann vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Genehmigungen auf seine Kosten Änderungen vornehmen.

Kann es dabei allerdings zur Schädigungen des Hauses oder zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kommen, sind derartige Änderungen nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt. Dasselbe gilt, wenn das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt wird oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen entstehen kann.


Erhaltungspflicht eines Wohnungseigentumsobjekts

Der Wohnungseigentümer muss auf seine Kosten sein Objekt und die damit verbundenen Einrichtungen warten und instand halten, so dass die anderen Eigentümer keinerlei Nachteil haben. Dazu gehören insbesondere Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Heizungs- und Sanitäranlagen.


Welche Rechte hat ein Wohnungseigentümer?

Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann bei Gericht eine Entscheidung beantragen, dass

  • ordnungsgemäße Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teile der Liegenschaft innerhalb angemessener Frist durchgeführt werden
  • eine angemessene Rücklage gebildet wird oder die bestehende Rücklage erhöht oder gesenkt wird
  • ihm Ratenzahlung bezüglich der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten gewährt wird
  • eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird
  • dem Verwalter die Erfüllung seiner Aufgaben aufgetragen wird
  • ein Verwaltervertrag wegen grober Pflichtverletzung durch den Verwalter aufgelöst wird
  • ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter bestellt wird
  • Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder die ihm unzumutbar sind
  • die Unwirksamkeit von Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung festgestellt wird
  • ein Mietvertrag über einen Kfz-Abstellplatz, den er selbst benötigt, gekündigt wird

Was ist die Rücklage?

In jeder Eigentumswohnanlage ist gesetzlich verpflichtend eine Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen der Miteigentümerinnen/Miteigentümer richtet sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen und wird als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich von der Verwalterin/vom Verwalter festgesetzt.


Was wird zur Begründung von Wohnungseigentum benötigt?

Wohnungseigentumsvertrag, das Nutzwertgutachten, die Bescheinigung der Baubehörde und die Einverleibung ins Grundbuch.